По данным аналитиков девелоперской группы компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», за пять лет — с 2020 по 2025 г. —инвестиционная доходность помещений формата street retail в жилых проектах Москвы, в среднем, увеличилась на 20%, а стоимость таких объектов выросла в два раза.

Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в кварталах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между комплексами данных сегментов составляла 20% из расчета за один квадратный метр в пользу второго, арендная ставка почти не отличалась, а если и была выше в “бизнесе”, то не более чем на 10%.

«Коммерческая недвижимость выросла в цене за последние пять лет, в том числе потому, что стрит-ритейл занимает в жилых комплексах 7-9% от общей площади проекта. В свою очередь арендные ставки в сегменте увеличивались медленнее — в среднем на 5-7% в год. При этом надо учитывать, что в “пандемийные” годы они не индексировались, что не соответствует столь динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году. Несмотря на это, есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через пять лет будет такая же как сейчас у помещений, купленных пять лет назад», — отмечает Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС».

Сегодня на размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, ключевую роль играет расположение помещения в жилом комплексе: людской поток, плотность застройки и конкуренция являются основными драйверами роста цен и арендных ставок. Во-вторых, качество продукта. Коммерческие объекты с грамотной концепцией, отвечающие спросу арендаторов, приносили наибольшую доходность. Третий фактор — конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность была выше.

«Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретённое в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 млн рублей. Пять лет спустя стоимость аналогичного объекта увеличилась до 50 млн рублей — рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 руб./м² до 2450 руб./м² в месяц (5% в год). В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 млн рублей при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта», — приводит пример руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин.

Эксперты пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах остается стабильным и безопасным инвестиционным инструментом. Несмотря на увеличение сроков окупаемости, рост капитализации таких активов продолжится, особенно в сегменте комфорт-класса. Покупатели, рассматривающие коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, смогут извлечь выгоду не только из арендного дохода, но и благодаря изменению стоимости самого объекта.

Чтобы выгодно инвестировать в подобные объекты, аналитики советуют, во-первых, вкладываться в перспективные жилые комплексы. Во-вторых, особое внимание уделять расположению помещения. Значение имеет как местонахождение жилого комплекса в городской структуре, так и положение самого коммерческого объекта внутри проекта. Третья рекомендация — нужно учитывать качественные характеристики продукта. Примерами удачных объектов могут стать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. Не стоит также ограничиваться анализом только арендного дохода. Рост стоимости самого объекта недвижимости обеспечит дополнительную доходность. Рассмотрите также увеличение доли street retail в портфеле активов. Этот сегмент остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и городском рынке недвижимости.

Табл. №1. Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений на продажу на рынке старой и Новой Москвы